牛刀：中国房价泡沫将于2012年破灭

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牛刀：中国房价泡沫将于2012年破灭

 

 

活动预告，地点：上海。时间：2010年6月27日下午。内容：汇率改革不只是金融政策的改变，而是中美两国利益与经济的搏杀。这场搏杀事关民族复兴和国家前途，当然也事关投资人的命运。人民币升值，产业如何调整、资金流向哪里、投资机会何在？一切都是问题。为此，应广大投资人之邀，牛刀在上海向投资人全面解读未来经济走势和投资机会，重新发掘估值前景良好的龙头个股。详见：汇改后的经济走势与股票投资

 

是泡沫肯定会破，这已经成为市场的共识。泡沫之所以是泡沫，是因为泡沫的发酵经过了一个漫长的周期，逐步被吹大的。当泡沫吹大到一定程度的时候，泡沫的力量就变得非常强大，往往是外力非能够改变其内在的强大，最后这种强大撑破了外在的客观世界，而砰然破灭。

 

中国房价的泡沫不同的是，这种泡沫在破灭之前，还能制造一种美丽凄凉的假象，以“猪坚强”等骗取人们的同情，伺机制造更大的泡沫，因而泡沫破起来危害性也就更大。

 

但是，现在中国房价的泡沫已经在开始破了。这个泡沫在破的时候，因为一切都不以人的意志为转移，其破灭的特征为人们知之甚少。也就是说，中国房价泡沫在人们不知不觉之中，已经在开始破了。

 

人们认识客观世界，尤其是认识某种未能熟知的经济现象，往往采取的是类比和预测的方法。中国房价泡沫破灭前也是一样，比方说不久前网上流传的与日本房价崩盘对照表，就是用这种类比的手法。只是非常遗憾，这种类比有一定的客观性和科学性，然而被中国的开发商动员媒体一起，将其娱乐化了。最后，成了人们茶余饭后的笑谈，未能引起足够的警觉。

 

只是现在不警觉已经不行了。根据凯恩斯经济周期性的原理，对房价泡沫的认知过程，其实也是一个对某种经济现象周期性考量的过程。在这个充满思辨、理性的学术研究与非理性的客观世界的搏斗中，我们对中国房价破灭图景有了一个清晰的描述：那就是中国房价已经进入破灭的周期，正顺着结构性房价下降——整体性房价下调——房地产崩盘三个阶段才得以完成，中国社会应该分别针对这三个阶段出现的情况和危机做出应对。

 

第一个阶段是结构性房价下降，是往往不被发现，却开始普遍存在的泡沫破灭。中国房地产的结构性泡沫破灭有两大特征：一是区域概念泡沫的破灭。比方说三亚房价泡沫破灭，12.8万元每平方米的公寓，现在只能卖4.8万元，其实这个价格也有泡沫；比方说北京燕郊1万元的住宅，现在只能卖0.6万元每平方米，燕郊的住宅对北京人来说，介乎于商品住宅和小产权房之间，商品住宅买不起小产权房不敢买的人，才会出手买燕郊的住宅，所以，这个住宅价格应该在商品住宅和小产权房之间才会有市场。用这个标准来衡量，燕郊的住宅只值3200元至3600元。还有上海迪斯尼周边住宅泡沫的破灭，深圳后海住宅泡沫的破灭都是如出一辙。二是产品结构泡沫的破灭。2009年推出商品住宅，很多是价格离谱的豪宅，专门为投机炒家设计的产品，在许多概念的光环中，迷惑了市场，现在房价一落千丈。

 

区域性房价的大幅下跌，不属于房价的正常调整，而是泡沫破灭的现象。因为这种下降是局部性的，而且，往往是房价猛涨后的下降，所以，不被市场重视。但是，当中国万千个区域性房价这样大幅的下调时，所带来的后果一样是灾难性的。特别是在下降的过程中，不可能一次将房价调到位，往往在下调的过程中，还吸引一些企图抄底的买家，结果底没抄到，还白白损失巨款。

 

第二个阶段是整体性房价下调。在成交量低迷、市场观望心理强烈的状态下，中国的房地产上市公司和一批资金来源比较匮乏的小型房企，将开始下调房价。这个阶段往往在结构性房价泡沫正在破灭的时候，就有开发商开始引领降价大潮。这个阶段有三个特征，一是标杆性，比方说万科作为中国房地产的龙头开始降价，会引起很多楼盘跟风降价；二是持续性，整体性房价下降从开始到爆发全国性的下降需要半年多的时间，而且会持续很长时间；三是阶段性，因为流动性还在，所以市场这段时间是每降价20%，都可以消化一部分购买力，呈现的是波浪型的向下降价。就中国国情来讲，这个阶段是大规模爆发由此产生的社会矛盾的阶段，比方说退房潮，断供潮，会如期而至。

 

这一轮房价的整体性下降，还将伴随着地方政府债务问题的爆发。尽管不是导致经济崩溃，但是，一定会引发社会危机。有的地方政府会不顾一切的大规模卖地，设法圈钱，完全不顾民生，强行拆迁。当然，主要发生在三四线城市，一定要引起足够的重视。

 

第三个阶段房地产出现行业性崩盘，泡沫正式破灭。中国房地产商尽管数量很大，但是，真正的品牌开发商不太多。由于土地垄断，大多数房企都是抱着空手套白狼的想法，挤进这个产业，有的只是一个项目公司，楼盘卖完了人都找不着。因此，稂莠不齐，面临洗牌，最后能够存活下来的只有占总量20%的上市公司和品牌房企，也就是说，现在中国70个大中城市的2.6万家开发商中，一半是项目公司面临自行解体，还有30%是破产倒闭，只有5000多家房企可以幸存，很多将承担二三线城市商业地产的开发和经营，有一部分将要承担各大城市的保障性住房的开发。

 

中国经济的房地产的时代宣告结束。但是，因为房地产的过热引发的产能的全面过剩，将要导致中国经济开始进入十年以上的调整周期。历史的看待房价泡沫的破灭，每一个中国人都应该进行认真的反思，为什么在有那么多前车之鉴的情况下，一定要把中国的房地产推向崩盘呢？

山东小王

一定要把中国的房地产推向崩盘