陈宝存：与最高点相比，北京房价跌幅不会超过20%

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陈宝存：与最高点相比，北京房价跌幅不会超过20%

    非市场因素的房价走低，并不能持久，原因还是来自于天价土地的逐步上市。自07年开始的北京土地市场天价地不断，前一块地的天价成为后一块地的底价。这是招拍挂市场产生之后的普遍现象，其根源还是在于供应严重小于需求。

   《上海证券报》报道的北京夏展很有内涵：北京外埠项目占本次房展会的八成，包括辽宁丹东、河北北戴河、山东乳山、云南大理，以及美国、澳大利亚、加拿大、韩国、塞浦路斯等多个国外项目。

    对于房价，开发商也是死活不降。北京房展成为全国房展，河北房展和世界房展，足见对于北京的消费能力全国乃至全世界都已经看得很清楚。那么压制政策由于投资者资金无其他出口，北京投资者选择异地或者异国置业，一定不是北京希望看到的。
    为什么不积极参展？两个原因：首先，项目急于开盘的不多；第二，市场上购房者的观望导致开发企业的观望。而开盘的项目，也并非整个项目开盘，几栋楼的事，压力实在不大。但是，由于新的项目基本是07年以后获取的土地，成本因素摆在那儿，消费者预期要求的大降一般不会产生，房企选择延缓开发的速度，不急于开盘，不急于达到预售条件，也就顺理成章了。

    当然也并不是所有企业都选择死扛，比如上市企业或者项目集中上市的企业一定有销售压力。而万科恒大等等布局全国的企业，降价以求占领市场，也是企业的策略，所以，楼市的冷暖不均，在价格上的表现也是有降的，有不降的的。

    只是相对于08年，本轮选择死扛有其优势，至少09年市场高涨造成的资金充裕，以及根本没有充足的时间获得土地的09年、10年北京市场土地储备的大幅下降，也必将预示着未来两年商品房上市量的急剧缩减，特别是城八区项目的缩减，导致城八区存量房的下降，很难有房价大降的预期出现。

    这也是新政两月半，没见房价大跌，反而看到租价大涨的主因。而租价大涨，对于二手房入市销售起到了制约作用。二手房不急于抛售，也给新房的开发企业反馈信心。

    那么，我们已经感觉到的是购房者的心理预期在下降。大跌之声只在唱衰楼市的专家嘴里，至于真实需求的消费者来说，降价或者有优惠就出手，成为大多数人的共识。原因当然还是归于需求的强烈，以及经过屡调屡涨调控后，对调控效果没有多少信心。当然，消费者也对成本有了理性的认识，而不像08年我们在房价跌过成本线上的很多热议。这是十分微妙的变化。

    央行营管部公布的2010年第二季度北京市千户城镇居民购房需求问卷调查显示：居民预期下季度房价跌幅集中在10%至30%之间。在认为下季度房价将下跌的居民中,有35.3%的居民认为新建商品房房价跌幅在20%至30%之间;有33.7%的居民认为将在10%至20%之间;18.1%的居民认为将在30%以上;有12.8%的居民认为跌幅在10%以内。对供求关系的无法改善消费者更加有清醒的认识。

    还是要说决定未来房价走势的北京土地供应情况。据报道：6月22日,北京市以招标方式出让两块商住地块,终结了近一个月以来京沪深三地住宅用地“零成交”的局面。随着6月底北京市陆续出让数宗住宅用地,一线城市土地市场的低迷现状有望得到缓解。但是，前六个月的北京土地出让市场，却仅完成了全年土地出让计划的36%。而且更为明显的变化时北京土地出让基本是以房山为主的远郊项目，四环内土地供应基本停止。这也是北京中心房价无法下跌的主因。

    再看北京住宅市场供应情况。搜房数据监控中心发布的报告显示，6月上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中（不含别墅、商住楼、保障房），仅有15个项目的成交均价出现了下滑。据《每日经济新闻》报道，6月以来，不少的项目宁愿选择“零成交”也不降价。受此影响，截至6月中旬，北京市商品住宅的成交量环比已下跌32.8%。
    根据北京市统计局的数据，今年5月，北京市房价环比下降0.1%，实现了15个月以来的首降。但1~5月间，四环内的房价仍达到每平方米34620元，比1~4月略有上升。
   

    然而成交的低迷并不表明需求出现颓势。刚性的婚房需求与改善性需求的购房者不过在政策的严控预期下选择观望。真实需求并没有消除。

    而央行营管部公布的2010年第二季度北京市千户城镇居民购房需求问卷调查综显示：居民一年内购房意愿小幅回落。本季一年内有购房意愿的居民占比为16.4%,比上季下降0.5个百分点;一年后有购房意愿的居民占比为31.2%,比上季上升0.4个百分点。但是值得注意的是,“80后”居民自住性购房意愿强烈。有购房需求的“80后”居民占比为56.6%,高出其他居民16.3个百分点。其中,购房以自住为主的“80后”居民占比为86.9%,高出其他居民15.1个百分点。

    基于此，北京房价大跌的可能性为0。本轮降价引领者恒大，选择20%的降幅已经得到消费者的热情追捧，而万科否认普降20%，与北京消费者10—30%的降价预期，加之北京中心城区很难出现下降预期，综合考虑，北京房价本轮从最高点下跌20%，将是北京销售回暖的底线。