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市场传出三套房贷开始出现放松迹象,让开发商看到“胜利”的临近,住建部否认楼市调控将松动,上海银行同业公会表示,房贷政策并未放松,又让开发商“意愿”落空。 捂盘惜售对抗房价下跌 国家统计局公布统计数据显示,6月份上海房价环比下降最明显,降幅为1.4%。 据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,上周(7月5日-7月11日)上海市商品住宅成交面积为6万平方米,环比前周大跌46%,仅仅相当于年均水平的1/4,与新政后的最低谷(5月10日-16日)几乎持平;上周商品住宅成交均价为18757元/平方米,环比前周下跌2%,连续第五周低于2万元。成交房源主要集中在降价项目上。 上周上海仅绿地岛语树雅苑一个项目推出3.7万平方米的新房源,只相当于前周12.3万平方米供应量的30%;这导致上周商品住宅的成交大幅下滑49%,在仅一个新盘上市的情况下,成交量惨遭腰斩。 中国证券报记者获得的数据显示,上周上海市商品房新增供应面积为25.2万平方米,环比前周下跌27%。商品住宅新增供应面积仅为3.7万平方米,环比前周大跌70%,不足年均水平的1/4。 新增供应量为何大幅锐减,佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示,高端市场普遍不景气,高端开发商只能无奈的选择延迟开盘,而中低端楼盘降价后取得一定销售业绩后又出现了价格的小幅上调,开发商降价无法延续,并且多数开发商试探性的价格调整得不到市场的认可,直接导致成交量的再次大幅减少。 据了解,近期再度推出新盘的印象欧洲城由于成交均价相比前期涨了近2千元,成交量仅为前批房源开盘时的四分之一。 传言拨动市场神经 近期市场的传言在一定程度上影响了开发商的决策。先是市场传出银行三套房贷开始出现放松迹象,而后相关部门又立即出面澄清,令开发商备受煎熬。 7月12日,上海市银行同业公会表示,政府并未放松对房地产市场的调控政策,上海当地银行仍在执行抵押贷款相关规定。 上海市银行同业公会表示,各商业银行必须贯彻落实国务院4月份制定的政策措施。根据相关政策,贷款购买第二套住房的首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 该公会还称,根据银行业风险管理政策,针对贷款购买第三套及以上住房的要求须更加严格,该公会一旦发现有银行违反上述规定,将报监管部门查实处罚。 在政策面的高压下,预计上海楼市将持续低迷,开发商不采取切实降价措施,将面临资金压力。 推荐阅读：下半年 是抄底还是离场？五业内解沪楼市走向 今年上海房地产市场充满变数。“新政”已出台两个多月，但上海的“实施细则”犹抱琵琶半遮面，买卖双方都在期待。市场何去何从？广大购房者和投资者依然热切地关注着。 进入下半年，上海楼市是否延续观望态势？市场究竟面临何种变局？购房者是抄底还是离场？ 办公楼市场：更多跨国公司恢复扩张 仲量联行上海董事总经理 顾东尼 由于国内和跨国公司的需求进一步增强，上海办公楼市场租金强劲反弹。 第二季度浦东和浦西办公楼租金分别上涨4.95%和3.2%。浦西很多跨国公司又开始扩张计划，这将进一步推动浦西市场回暖。 市场对办公楼需求大，全市平均租金进一步上涨至6.6元/平方米/天，比第一季度上升3.9%。在浦东，第二季度办公楼的平均租金上涨至6.7元/平方米/天，环比上升4.95%。在浦西，平均租金较第一季度上涨3.2%，为6.5元/平方米/天，这也是2008年以来浦西租金涨幅首次超过3%。 第二季度，由于办公楼需求强劲以及新建物业入驻率持续上升，攀升的租赁势头得到了持续，浦西办公楼市场加速复苏。一家外国制药公司在刚刚竣工的会德丰国际广场预租了大约6000平方米的面积，他们将从目前的乙级办公楼直接升级至这栋超甲级办公楼。会德丰国际广场是浦西近两年来第一栋新竣工物业，租户对该物业的租赁意向相当浓厚，至本季度末签约率已达25%。在非中央商务区甲级办公楼市场中，洲际中心和盛邦国际大厦等新竣工物业也得益于租户升级办公空间的需求，这两栋办公楼目前的入驻率已分别达到35%和60%。 投资市场：二三线城市机会更佳 第一太平戴维斯上海公司董事长 刘德杨 最近我参加一个在新加坡举行的国际投资论坛，接触了许多境外投资客。谈到全球市场，他们最看好中国，原因有以下几点：金融风暴中，中国受的影响最小；中国的政治非常稳定；中国老百姓的储蓄率达40%，银行现金非常充足，这一点非常重要。这些投资客认为，虽然此次金融危机中美国、英国、澳大利亚等国房价下调了30%，应该说是抄底机会，但他们都担心，到这些地方抄底后，由于经济形势不好，未来房产可能不会升值或升值很慢。 反观中国，这些境外投资客都认为，中长期非常看好房地产市场，认为有上涨空间。但也得承认，部分区域像上海、北京、广州等确实存在房市过热问题，如今的调控也是件好事情。不过中国城市很多，一线城市房价虽然过高，但二三线的房产价格没有那么多泡沫，特别是一些省会城市，投资机会更多。 据我所知，不少国内开发商纷纷到二三线城市拿地，应该说，他们比一般的购房者更聪明，对市场的把握更精准。所以你问我，下半年的机会在哪里？我认为在二三线城市。 商业地产：发力继续 但应理性开发 上海社科院商业研究中心主任、研究员 朱连庆 今年以来，住宅地产受调控打压，而商业地产开始发力，预计下半年将持续上半年的发展势头，市场总体保持稳中有升趋势。 一直以来，商业地产价格高于住宅地产，但去年住宅价格飙升，使 “商住倒挂”。商业地产在我国发展势头很猛，上海有着世博会及其后续效应，还有 “四个中心”和现代服务业功能区建设等，这些都将增添商业地产发展的刚性需求。 上海商业地产市场目前总量和结构问题比较突出，全市商业用房面积已近5000万平方米，人均2.5平方米，已趋饱和。但从结构上看，还有功能、业态、层次、区域诸方面的不匹配，需要随着城市化发展和刚性需求的增加不断地开发。总量和结构的矛盾造成上海的商业运营 “一半是海水，一半是火焰”，百货店经营效益差异很大，好的每平方米年营业额11万元，差的只有1千元。更有大量的 “开关店”，不断 “换马”经营。青浦赵巷成功开发了奥特莱斯，是在结构上取胜的典型案例，它避开中心城区，位于高速公路出口处，属于新兴业态，迎合消费需求。但随之引来众多效仿，结果都没成功。 伴随着经济转型，商业地产开发要从盲目拿地、一味求大求全转向合理拿地，理性开发。比如现在热衷于 “城市综合体”，应从功能业态、管理能力、客流流量、招商工作、营销计划、市政配套、综合服务等方面综合考虑，“饼”不是越大越好，而是能消化最佳。 豪宅市场：有望止跌回稳 美地行（上海）营销策划集团总经理 刘群 面对6月豪宅市场成交量下跌的状况，很多高端客户对豪宅市场产生了怀疑，而我对上海下半年的豪宅市场还是持谨慎乐观的态度，基本判断是：下半年豪宅市场将止跌回稳，以下是几点原因： 一、政府立场。 当前豪宅市场的“冰封”之势，本身即是“政策市”的直接反映。楼市新政出台两月有余，各方博弈的结果还不明朗。著名经济学家成思危最近重申了他的观点：“从长远来看，房价总是要上涨的。所谓遏制房价过快上涨，中央政府是指遏制部分城市房价过快的上涨，但并不意味着房价一直往下跌。 ” 二、通胀压力。人民币升值的预期在近日进行汇率制度改革的条件下得到加强，海外热钱环伺。而我国今年来接连遭受灾害，粮食及部分蔬菜价格上涨难免，一些原材料价格已有松动，使下半年通胀预期日趋明显。因此，豪宅将成为市场避险资金的不二选择。 三、银行危机。有观点认为房价会大跌三成，我的观点是银行将最先崩溃。根据香港1997年后的暴跌经历，银行最多承受三成，因为很多人贷款七成，房价跌三成，则他的首付已经没了，剩余变成了负资产，他可以选择放弃该房，等房价跌了5成再买入，赚回两成。 四、刚性需求。新政实施以来，豪宅市场刚性需求被压制，而这种压制必将得到释放。最近二手房削价出售者众，高端楼盘看房人群明显增加；而一手豪宅市场，仁恒河滨城一直保持旺销，华丽家族汇景天地开盘当天即成交25套。 新政出台两个月之后，“冰封”的豪宅市场已感受到春日的暖意，止跌回稳的预期已隐隐在望。 住宅市场：房价总体下跌已成必然 上海资深业内 杨红旭 从总体判断，政策底部已出现，政策不会再加码，接下来会进入政策稳定期，主要是落实存量政策。在前几轮房地产调控中，都依次出现“政策底”、“成交量底”、“价格底”。当前“政策底”初现，“成交量底”在上海市场正在形成，“价格底”还需一段时间才能到来。预计三季度末、四季度初，房价可能真正松动。 当前楼市成交量下跌，价格开始松动。5月上海一手房成交量只有30万平方米，环比下跌七成，创下2003年以来非春节月份的新低，基本已跌到底部。接下来成交量将在低位盘整数月，预计9-10月份会有反弹。 房地产市场有条规律：“量变在前，价变在后”，本轮市场调整成交量已大幅萎缩，其锐减程度属于罕见的“断崖式”，只有2005年“国八条”出来后，上海楼市出现过。按此推断，价格下跌已呈必然，新房价格在高位难以持久。 5月以来，恒大、万科、绿地、保利等大型开发商都先后促销，预计新房价格很快就会迎来整体性的下跌。二手房将有10%的跌幅；新房会出现分化，预期6月份一手房价格将首次出现拐点，而全国房屋价格也将首次出现整体性下跌。下半年，房价将会维持下跌态势。 名人观点 该不该降价 开发商的主动降价是可能做到的，但降价之后的市场则一定是消费者说了算。如果消费者在博弈中仍不满政策的限制性条件，则降价就不再是让消费增长的必要条件了。 ——任志强 楼市降价风暴更为猛烈 2010年下半年，房地产市场回调、房价下降的大势将进一步强化，房价将出现明显下降，但消费者还将继续观望乃至弃购，成交还将继续低迷；土地市场也将继续呈低迷之势，地价也将跟随房价下降出现滞后性下跌。 ——陈真诚 楼市调控走向成悬疑 在世界经济复苏脆弱的大环境和微妙多变的中国经济背景叠影之下，中国楼市第二波调控走向哪里成为悬疑。执行“新国十条”中有很多具体政策不到位,有的地方政府甚至没有出台实施细则。从这一情况可以看出地方政府的右手没有拿到类似房产保有税之类的 “新大饼”，要地方政府放下左手的土地财政“旧大饼”就非常之难了。 ——高原兰 <script type="text/javascript"></script>
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发表于 2010-7-14 20:39:00