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自今年４月１５日楼市新政出台以来，楼市呈现量跌价滞的局面，如今楼市各方都表现为深度观望。绝大多数开发商都还在抱着团儿守盘等待；买家也是只看不买，希望价格降得更猛烈一些；决策机构在密集出台一系列政策之后，开始消战观察，察看市场的反应后再选择收紧或放松政策的尺度。 今年上半年各大房企销售报表陆续出来，尽管普遍销售缓慢，但开发商兜里有钱，心中不慌，大范围地降价运动仍然千呼万唤不出来；而置业者只等政府的承诺房价下调，希望购房梦不要等得太久；地方政府考虑财政收入，迫于政绩压力，也希望成为财政支柱的房地产市场不要消沉太久。因此有业内人士称楼市在第三季度已经进入了“空窗期”，在政府、银行、开发商、置业者的深度博弈和试探中，到底谁会先扛不住，而成为楼市拐点的推手，成为眼下热议的焦点。 银行 问 房贷“放水”了没有？ 答 这个……比较复杂！ 微妙，可能是形容银行与政府、开发商、购房者之间关系最好的词汇。一方面，政府的信贷紧缩及宽松政策直接影响银行的整体运作；另一方面，银行的商业房地产贷款和在其整体业务中占有极高的比例，是其财路的主要来源；同时银行一定程度上也掌握着开发商和置业者的“钱袋子”。 从过去的楼市调控政策中，很明显，信贷收紧了也就意味着收紧了疯狂的楼市。２００８年，出于应对国际外部局势和促进内需的考虑，国家放松信贷政策，在激发了房地产市场的活力之外，也让房价迎来一路暴涨的局面。今年，房价的过快上涨已经成为民生发展的拦路虎，为了保护民生、抑制楼市的过热局面，国家重新启动了从严从紧的房地产信贷政策，这也被喻为本次楼市新政的核心主力拳。因此，这个调控主力如何出拳，路数如何变化，将成为这次楼市新政走势的风向标。 日前有消息称，上海、深圳、南京等地多家银行已重新“开闸”第三套房贷，同时，对于二套房贷认定，各家银行也开始“适度宽松”，“认贷”而不是“认房”。楼市调控似乎在悄然间正在发生偏转。史上最严厉的“楼市新政”难道在短短的三个月时间里就要鸣锣收兵？ “目前在调控还没到位的情况下，一旦银行悄然‘放水’，房地产将再遭报复性反弹，中国楼市不但失去了深度调整的时机，政策的公信力也将严重受损。”不少业内人士和置业者表示了这样的忧虑。 于是，针对日前“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”等传言，住房和城乡建设部公开表示将督促各地继续坚定不移地贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施。与此同时，银监会也否定房地产调控政策退出传闻，表示住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能动摇。 这看上去似乎是虚惊一场，然而，在经历了几轮调控和市场的几度反弹后，人们已经非常敏感，银行到底抗压能力如何？ 有消息显示，新政后，银行系统曾做了压力测试，命题就是房地产市场价格跌多少，银行可以扛得住，结果把各家银行最后平均起来，银行的抗压能力显示，房价最多只能下跌３０％。对此，不少业内人士表示了反对意见。“这个是不成立的。”有资深业内人士表示，一个典型的例子是：２００８年深圳楼价普降３０％，很多人判断深圳会发生大规模的断供潮，额度大概在１０００亿元左右。但是２００８年得实际情况是断供只是个别现象，根本不具备普遍性。“２０１０年，房价即使下降３０％，主要城市也不会发生断供潮。”此外，有银行人士也表示， 只能承受房价下跌３０％的说法未免太过武断，事实上，由于个贷的稳定性非常高，如果没有信贷紧缩政策，即使房价大跌，有居住需求且收入正常的购房者也不会因此断供房贷；而给开发商的贷款收不回来形成不良贷款，虽然银行会有损失，但是也会通过拍卖处置开发商所抵押的项目楼盘来保全资产。 开发商 问 资金链还能扛多久？ 答 退一步海阔天空！ 国家统计局日前发布了《２０１０年上半年全国房地产市场运行情况》报告，数据显示，今年上半年全国７０个大中城市房价同比上涨１１．４％。全国房地产开发投资１９７４７亿元，同比增长３８．１％，其中，商品住宅投资１３６９２亿元，同比增长３４．４％，占房地产开发投资的比重为６９．３％。６月份，房地产开发完成投资５８３０亿元，比上月增加１８４５亿元，增长４６．３％。上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积３０．８４亿平方米，同比增长２８．７％；房屋新开工面积８．０５亿平方米，同比增长６７．９％；房屋竣工面积２．４４亿平方米，同比增长１８．２％，其中，住宅竣工面积１．９６亿平方米，增长１５．５％。 一路飘红的数据显示，尽管成交量已经持续３个月萎缩，但是各地的房价并没有大幅度下调，房地产市场的热度仍然红火朝天，市场上的胶着情绪仍在蔓延。那么，在买卖双方的博弈中，究竟谁更有优势？开发商的资金链究竟如何？在７月初举行的博鳌房地产论坛上，以房价必涨论著称的华远集团总裁任志强等地产大佬虽然未提及资金链的紧松如何，但已在呼吁各开发商尽快降价。“我鼓励大家尽快降，后面就不会出更严厉的政策，让价格回到原来的轨道上，这是最好的结果。” 在论坛上，上海复地董事长范伟明确表示，已调低旗下新楼定价。此前绿地、恒大等公司均已进行了公开的大幅调价行为。在深圳，率先举起降价大旗的万科地产６月份的销售情况显示，６月份万科实现销售面积８５．７万平米，实现销售金额８７．７亿元，环比５月份分别增长８２．３％和７１．６％，同比分别增长２７．８％和２７．９％。至此，万科今年上半年累计实现销售面积３２０．２万平米，销售金额３６７．７亿元。 上半年万科之所以能继续领跑行业，与其积极的定价策略和产品定位有密切的关系。据了解，今年以来，万科对各地一线公司明确提出每个项目开盘一个月内，销售率力争达到６０％以上。因此，万科实施了积极的定价策略。从万科今年以来公布的月度销售数据来看，政策出台后万科的销售均价相比政策前已下降约１５％。 对于开发商的资金链问题，世联地产董事长陈劲松接受采访本报《超级楼市》采访时表示，目前开发商的现金流普遍比较充裕，但是随着下半年新货上市量越来越大开发商资金回笼压力也就越大。“如果此次调控真正到位预售资金实施有效监管的话，我们预计全国没有一个开发商资金是完全宽裕的。”陈劲松指出，目前开发商的资金全面紧缩，五分之四的资金渠道已经被堵，开发商自有资金能维持多久，将决定这场博弈何时结束。他预测目前的博弈不会超过两个季度，开发商的资金链将会恶化。 政策 问 新政还能走多远？ 答 走到楼市不热也不冷！ 在严厉的楼市调控新政出台３个月后，在房价稍现松动信号，购房者翘首企盼房价下跌时，调控政策放松的信息又不期而至。被称为“最严厉”的楼市调控政策难道在刚刚执行３个月后就开始放松？这一预期又是因何而来？ 其一，世界经济形势的变化给目前的中国宏观经济带来了一些隐忧。欧洲债务危机爆发，世界经济二次探底的预期加重，中国经济增速显现出放缓的势头，这是产生楼市调控政策放松预期的原因之一。很多专家认为，房地产行业“事关重大”，关系着６０多个行业的“兴衰荣辱”，如果继续调控，恐会伤及宏观经济。而作为宏观经济晴雨表的股市今年以来表现不佳，加重了投资者对中国宏观经济的顾虑。这些不乐观的预期让很多人因此认为，对房地产行业的调控应该服从大局，放松调控“保增长”不无可能。 其二、此前呼声甚高的房产税迟迟未获批准被部分人士解读为是放松的政策信号。从去年的物业税预期到今年的房产税呼声，发挥税收杠杆作用的预期不断。迟迟未出台的房产税政策被认为是更为严厉的调控工具。房地产调控政策不再加码，转入静默期，成为一部分乐观者判断决策层有意放缓调控步伐的信号。 其三、近期房贷政策执行放松的信息，似乎也在印证着楼市调控放松的预期。信贷政策被认为是楼市调控的一记重拳，是抑制投资性需求、打击投机的关键措施。但近日多个地区银行已经悄然放松了对第三套住房发放贷款部分银行打“认贷不认房”的擦边球。如果第三套房贷的放松成为普遍现象那意味着楼市调控新政将大打折扣。 “政策急转直下的可能性并不大。”业内人士分析，从紧大方向不可能改变，会有针对性地微调。“中央这次调控房地产市场的首要目标是抑制房价的过快上涨和投机需求的膨胀，应该说目前这个目标已经实现了。至于下一步，房价到底要跌多少，政策中并没有明确的指示，也就是说，房价的大起大落并不是政策调控本身的目的，政策调控的根本目的还是为保证整个行业的健康、稳定发展，所以，当房价回复到一个合理的水平，既能够满足大局需要，又能够照顾到民生的时候，可能就是这次政策结束之日了。” 置业者 问 降到多少就出手？ 答 没有最低只有更低！ 尽管有一部分开发商通过打折促销来回应政府和购房者，似乎已经显示出让步的迹象，但是购房者并没有被真正触动。“我附近的小区价格一点都没降，有的还在上涨。”家住深圳车公庙附近的林小姐表示，虽然看数据说房价都降了快三成了，可是一点反应都没有。“感觉房子是在‘被降价’”。 近日，记者在采访中发现，楼市新政颁布３个月来，尽管数据看来已经下降不少，但主要还是结构性供应下的暂时现象，绝大部分楼盘还处于观望状态，并没有实质性降价。 在南山工作的孙先生在谈到房价时说：“这次新政对楼市调控的决心看样子很大，这回应该是动真格了。我本打算近期买房的，看样子还要再观望一下，好多专家都说第四季度会迎来拐点，所以我准备等到年底再说，如果真的遇到价格拐点的话，到时候购房价格应该要比现在便宜不少。” 当然置业者中也有另外一种声音：“我认为在深圳，房价不可能猛降，毕竟深圳这样的城市需求特别旺盛。特别是今年，虽然调控力度很大，但是像福田中心区这些核心地段好像一点动静也没有，再过几个月我觉得也不会大降，最多会调整一点点吧，我还是遵循该出手时就出手的购房原则。” 专家建议，对于是买来自住的置业者而言，不管什么时候去买房，都没有什么问题。因为他们买房的目的是为了生活。但对于不是那么迫切的置业者来说，目前楼市的下行趋势刚刚形成，买卖双方势必还将有一段胶着期。随着时间的推移，市场还是会向买方市场倾斜。所以置业者们现在需要做的工作是时刻关注着宏观经济的变化、关注楼市政策的变化、关注成交量的变化，千万别被房价“牵着鼻子走”，能满足自身当下需求的或许才是最合理的。 “现在市场都在观望，大家都在问：是买的人扛得住，还是卖的人扛得住？我的答案是：买的人扛得住，卖的人扛不住。”清华大学教授韩秀云在接受本报《超级楼市》专访时说，对于广大置业者而言，现在并不是一个适当的入市时机。现在处于博弈期，供求关系已经到了由价格来决定的时刻。而决策机构则还在观察，可能会随着市场的变化再选择收紧或放松政策的尺度。预计下半年全国楼市会出现真正的拐点，到时市场上会出现大量的恐慌性抛盘，而这次楼市的跌幅很有可能跌破预期。 E3 随着第三季到来，政策、银行、开发商、置业者的博弈持续深入 | 
发表于 2010-7-17 16:22:00