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在刚刚走过的2010年上半年里，成交持续低迷成了楼市最为明显的特征。而进入下半年之后，迫于政策调控与市场低迷的双重压力，许多业内人士研判房地产走势必会以“价”换“量”，最终促使楼市从“量跌价涨”向“价跌量涨”的转变。今天，我们详细梳理上半年的佛山楼市，并通过专家、业内人士的视角去审视下半年的楼市走势，以期为广大市民的购房置业提供些许参考。 ●数据为证 上半年一手房成交336万平方米 环比下降29%，同比下降32% 走过了疯狂的2009年，佛山楼市在进入2010年之后成交总体表现低迷。 根据佛山市住建局公布的统计数据计算，今年1—6月，全市新建住宅共成交了28387套，成交面积为335.81万平方米。与去年同期相比，两项指标分别下降了30.21%和32.25%；与去年下半年相比，两项指标也分别下降了26.57%和29%。统计数据显示，2009年上半年全市新建住宅成交套数为40673套，成交面积为495.69万平方米，下半年则分别为38659套和472.93万平方米。 从单月数据上看，佛山楼市的新建住宅成交在2010年与2009年的表现可谓是“泾渭分明”。进入今年以来，佛山楼市的“畅旺”表现戛然而止，新建住宅成交量一直在振荡中保持着低位水平。 其中，上半年的单月最高纪录出现在5月份，但也仅是成交套数6804套、成交面积77.08万平方米，低于2009年全年的平均水平。而上半年的单月最低纪录则出现在刚刚过去的6月份，当月全市新建住宅共成交了3448套、成交面积为40.54万平方米，不仅低于2009年的最低单月2月份，同时与去年同期相比，两项指标更是录得比“腰斩”还惨的结果，滑落至2008年楼市调控期水平。 来自佛山经纬房产公司的统计数据也显示，今年上半年，佛山五区的新建住宅成交量也全面出现了同比下滑。其中，禅城区、南海区和高明区的降幅最为明显，禅城同比降幅达55.2%，南海同比降幅为41.41%，高明的同比降幅也达到35.95%。 ●政策为纲 政策左右楼市调控前松后紧 中国楼市是“政策”市，而在今年上半年的表现则更加明显。在大半年时间里，中央对楼市的调控一直都没有间断过，其政策出台的密集性十分罕见，且随着楼市反应亦步亦趋，表现为前“温和”后“严厉”。 事实上，早在去年年底，中央对于楼市的政策就已经开始发生转向。2009年12月初，中央经济工作会议指出要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，被业界乐观地认为是中央对扩张楼市消费继续作为主基调的一次“定音”。但时隔数日，去年12月14日，国务院常务会议却就促进房地产市场健康发展提出了“增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设”等四大举措，明确提出要遏制部分城市房价过快上涨势头。这标志着中央对楼市的政策开始发生转向，从之前“从宽”变为“从紧”。 此后，中央有关楼市的调控就越发频繁。去年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，其中最重要的一点就是要求房地产开发商拿地的首付至少50%。而今年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五大举措。这是近一个月时间里，中央第五次推出针对房地产市场的调控政策，被业界认为是近期楼市调控政策的“大集合”，连续5次“点刹”目的就是要为房地产市场“退烧”。不过，这种密集性的政策出台虽然让许多投资型买家暂时离场，但全国两会无调控表态、之后政府也没有出台新政，又让不少投资型买家重回市场、房价也再次飙升，中央的“温和干预”政策实际宣告失败。 不过，随着被称为史上最严厉的调控政策———房贷新政(新四条)在4月14日出台，以及“暂停发放三套及以上住房贷款、非本地居民住房贷款”的新十条在17日出台，直击销售终端的新政“组合拳”立即起到成效，全国各地楼市的成交量纷纷大幅“跳水”，市场观望气氛越发浓厚。 ●延伸阅读 一手房成交面积再超广深 蝉联全省半程冠军 继2009年上半年成交面积获全省第一之后，今年上半年，佛山新建住宅成交面积虽下滑近三成左右，但仍超越广深楼市，蝉联全省半程冠军。 据广州阳光家缘的统计数据显示，2010年1—6月份，全市十区的一手房成交面积为333.25万平方米，而来自深圳房地产信息网的数据则显示，深圳全市在今年上半年的一手房成交面积仅为133.6万平方米，同比大幅下滑了42.3%。 ●价格为王 房价创历史新高 禅桂城区单价破万 与楼市成交的萎靡表现不同，今年上半年，佛山全市新建住宅的平均成交价格一直保持着高位水平，并没有受到中央调控的冲击应声落地。 根据佛山市住建局的统计数据计算，今年上半年全市新建住宅的成交均价达7178元/平方米，环比上升了14%，同比上升了32%。不仅成功迈入了7000元/平方米队列，还创下历史新高。从单月数据上看，4月份的成交均价达历史最高点，录得7896元/平方米。而上半年成交均价的最低位出现在2月份，但当月也录得6507.42元/平方米，略低于2009年的最高单月纪录，即当年8月份创下的6576.88元/平方米。 承接2009年的市场复苏，今年上半年，佛山五区的房价也保持着平稳上升的态势。其中，禅城区与南海区双双突破历史的最高价位。禅城在今年6个月的时间里成交均价全部保持在9000元/平方米以上，且在4月份突破万元关口，达到11607.47元/平方米，而南海也突破8000元/平方米的大关，直逼9000元/平方米的关口，其中，桂城中心城区更是一度突破了万元大关。 “通货膨胀预期、供应量进一步减少和广佛同城化利好影响，是佛山房价快速上涨和保持高位企稳的主要原因。”佛山经纬房产公司市场部经理李华宇表示，上半年国家CPI水平快速上涨，通胀预期不断加深，迫使投资者通过投资高端住宅物业来应对通胀，推动高端住宅物业成交向好，从而拉升市场价格上行。 在上半年市场环境不明朗等因素影响下，房地产商推货欲望大大降低，均以少量推货试探市场为主，导致市场供应量下降，难以调动需求。统计数据显示，上半年佛山新增供应量为274万平方米，比去年下半年减少了约30%。此外，广佛同城化迈向实质性发展的一年，两地众多大型市政配套的规划和建设将在今年陆续展现，广佛地铁将在年内正式通车，诸多利好因素大大刺激了广佛周边区域土地价值的提升，同时也推动了现时在售项目的价格上扬。 ●房价说话 政策从紧调控不变以价换量成交回升 近段时间以来，由于一些城市房贷政策出现松动，特别是部分一线发达城市开始对三套及以上住房的贷款开闸放水，以及中央为防止楼市调控误伤经济对地方进行的多次实地考察，让有关调控政策有望松动或取消的传闻一时间甚嚣尘上。 政策定调“从紧” 不过，从近期各大部委和银行的集体表态上基本可以判断，“新政即将松绑”更多的是出于房地产业内人士的臆想或期盼，甚至有房地产商的炒作之嫌。对于下半年的政策走势，佛山房地产资深人士骆仪克认为，虽然国家和地方政府出台的多项房地产调控政策已初见成效，但目前影响最明显的还只是交易量，遏制房价过快上涨的调控目的还未实现，因此，下半年中央调控应该仍以从紧为主。不过，他也同时表示，由于当前国外经济形势仍存在较大不确定性，国内经济增速在下半年有可能小幅回落，出于对宏观经济的考虑，中央进行二次调控的可能性不大，“更多的应该是落实现有政策”。 打折成风房价松动 对于消费者最为关心的房价问题，佛山经纬房产公司总经理司徒佩琪认为，由于政策调控的持续高压以及楼市实际成交的持续低迷，房地产商的资金链条趋紧将越发明显，价格松动也将成为可能。为了实现成交上升，下半年房地产商应该会采取“以价换量”策略，而下半年楼市的整体运行态势将从上半年的“量”调整转为“价格”调整过渡，表现为“量增价减”。 而据记者调查发现，近段时间以来，市场上的促销打折已蔚然成风，不仅打折的楼盘数量明显增多，打折力度也较此前有很大加强。虽然目前禅桂中心城区房价依然高启，但郊区镇街楼市房价已开始出现松动，一些郊区新盘甚至以低至“3”字头的价位入市。有业内人士就表示，近期部分楼盘低价入市策略均取得理想的销售成绩，将会加大购房者对市场降价的预期，市场观望氛围更加浓烈，而房地产商也会对后市推货的定价更加谨慎，并积极考虑降价措施。 供应激增产品趋向多元化 “下半年市场供应的激增也会促使房价下降。”李华宇预测，随着今年新一轮推货潮到来，仅第三季度佛山新增供应面积预计将达到200万平方米，折合约2万套，其中7月份全佛山就有将近10个新盘开盘，新增供应约7000套，新增供应面积大约为60万—70万平方米。“供应激增一方面会使市场转为供大于需，另一方面带来的激烈竞争也会促使市场价格进行全面调整”。 此外，李华宇还认为，从新增供应产品看，从下半年开始，部分新入市项目如万科金域蓝湾、东海国际、富丰新城、普君新城、凯德城脉等将会为市场提供大量中小户型产品，市场整体供应将会趋于多元化。 | 
发表于 2010-7-18 16:20:00