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新华网北京8月11日专电（记者 罗宇凡、华晔迪）截至10日，万科、保利、金地三家地产龙头均已公布中期业绩报告，加之7月27日招商地产公布中期业绩，招、保、万、金四大地产龙头企业已经全部公布中期业绩。从中报业绩看，虽然上半年房地产调控政策频出，处于行业龙头的地产企业依旧实现业绩大幅上涨。但与此同时，不断增大的销售压力、越来越强的降价预期，也使地产龙头们在继续看好后市的同时，开始选择更加审慎的发展战略。 业绩虽好难掩后期销售压力 根据四大地产公司公布的中报，上半年力度空前的房地产调控政策导致市场成交量持续走低，但这并没有过多影响到地产龙头们的盈利能力。根据已披露的信息，万科今年上半年实现净利润28．1亿元，同比增长11．4％；保利地产上半年营业利润为24．46亿元，同比去年增长21．85％；金地集团上半年营业利润18．6亿元，同比增长257．89％；而招商地产则实现净利润10．5亿元，同比增长115．71％。 中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天表示，虽然调控政策对市场产生一定影响，但今年上半年销售情况其实不比去年同期差。国家统计局统计数据显示，今年上半年全国销售面积达到3．55亿平方米，同比去年增长近13％，而19820亿元的销售金额更是同比增长达到25．4％，这些都有力支撑了典型企业的业绩。 不过，在整体利润上升的同时，政策调控引发的销售压力也开始逐步凸显。虽然四大房企上半年均实现营业收入和营业利润大幅上涨，但其销售面积却呈现两升两降格局。万科、保利销售面积和销售金额均有增长，但金地和招商地产却出现销售金额和销售面积大幅下降。其中金地完成销售面积48．29万平方米，同比回落42．83％，实现销售金额53．76亿元，同比回落37．31％；招商地产销售面积28．75万平方米，同比回落53．87％，实现销售金额42．3亿元，同比回落41％。 从四大房企公布的中报看，企业显然感受到下半年销售压力。保利明确表示，国家对于房地产市场的持续调控，使市场经营环境日益规范，一大批战略清晰、专业化的房地产企业迅速发展壮大，行业集中度有所提高。房地产行业的激烈竞争使公司保持持续快速增长的难度加大。 长江证券房地产行业首席分析师苏雪晶在分析保利地产中报后表示，保利一季度销售火爆，但进入二季度销售的同比增速明显放缓，这主要是由于市场调控的深入，不少项目销售受到影响；另一方面也是由于公司在二季度推盘不多，可售资源明显减少。 价格调整或成趋势 逐渐增强的销售压力加上下半年市场供应量的持续增长，价格调整也开始从半遮半掩状态逐渐走向明朗，以更为理性的定价推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新平台上达到均衡，成为主要地产企业共识。 具体到下半年经营策略，金地表示，将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道，更有针对性的销售方案，更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。 事实上，在国家相关调控措施作用下，尽管有些企业不愿承认，但确实已有不少房地产企业在销售业绩压力下勉强采取了降价销售措施。7月间，保利地产位于北京大兴的一处楼盘就以低于相近地段年初售价数千元的价格开盘，并取得不错销售业绩。 华泰联合证券房地产行业首席分析师鱼晋华在分析万科上半年的销售业绩后说，上半年在整体房地产市场处于调控的愁云期间，万科根据自身特质在市场仍处于降价敏感期内就迅速调整价格策略，使得月度销售面积在5月后开始迅速提升，并在6月达到历史新高85．7万平方米。 陈啸天表示，在销售压力面前，有的企业采取降价策略是正常现象。事实上，最近已经有很多企业都在带头降，而且都是些大企业。不过，这轮降价大家都只是新开盘降价，而且只降不说。 其实，对于众多房地产企业来说，目前市场仍存在相当充裕的调价空间。以金地为例，来自国信证券的分析就指出，金地目前土地储备的平均价格不到2800元每平方米，而上半年的销售均价为11133元每平方米，这使得公司在应对未来市场可能出现的调整时，具备较高安全边际，同时也为公司下半年的灵活定价策略提供了较大的腾挪空间。 陈啸天分析说，就目前大多数新开降价项目而言，基本上降价幅度在15％左右，而且降价引发的销量增长效果明显，他预计，下一阶段会在这个基础上有所调整，但空间相对有限。 谨慎选择发展战略重点布局二、三线城市 对于未来发展，四大房企中报大都表现出谨慎乐观态度。金地表示，在全球经济复杂多变的时代，在中国经济面临结构转型的关键当口，房地产行业的中短期走势可能也将起伏不定，因此需要以更为理性的眼光和审慎心态来应对。不过，展望未来，金地坚信中国房地产行业的长期前景始终值得期待。 保利则认为，随着本轮房地产调控政策效果的逐步显现，政策面将趋于稳定，市场也将逐渐回归理性。同时，决定中国房地产行业长期发展的深层次因素并未发生任何根本性改变，公司对于房地产行业的中长期前景坚定看好。 虽然上半年调控政策对房地产行业的影响明显，但从全国范围来看，房地产行业并没有出现整体的下滑，更大程度上是发展结构出现了变化。与受到政策影响较大的一线城市市场相比，大多数二、三线城市的房地产市场仍然活跃。 来自中国房地产信息集团研究中心的统计数据显示，10个大城市实际占全国成交量比重已经从2009年年初的26％下滑到了今天的13％。陈啸天表示，今年上半年大家所感受到的全国市场下滑的信息，只是局部或者说只是片面信息，从全国数据看，在一线城市市场下滑同时，全国其他城市由于房价一直相对比较平稳，所以市场基本面良好，还在逐步放量。 这一变化也促使主要房企开始将目光由热火朝天的一线城市向方兴未艾的二、三线城市转移。 万科中报显示，其上半年新增项目多位于二、三线城市。新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目38个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计893万平方米。 万科同时表示，下半年将密切关注市场调整中可能出现的机遇，尤其关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。 保利也在中报中明确表示将加大二、三线城市投资，提高市场占有率和产品覆盖率；及时调整产品结构，将主流产品定位为满足“普通住宅、自住型、刚性需求”；积极参与各地保障性住房建设，履行企业社会责任；开拓“房地产基金”等创新投融资渠道，降低宏观调控的影响。 | 
发表于 2010-8-12 16:00:00