发表于 2010-9-4 15:02:00
我模仿大人物用批注的形式，写了一篇回应任志强《别听小潘瞎忽悠》的博客。 希望以此与大家共同磋商。
这21家上市房地产公司的总借贷为4000亿元。
净资产负债率，即【（有息借贷—现金）/
股东权益】。
附文：
别听小潘瞎忽悠
（批注：这标题起得猛，也不知道是什么内容，小潘肯定是我，潘石屹）
小潘发了个博客说影响房价的几个因素，并因此得出结论：房价很快要跌到09年初（批注：其实，我主要是分析了目前影响住房价格的一些因素，和我的一些思考。我认为住房价格会跌，主要是针对目前有人认为会出现“金九银十绝地大反弹”的观点。在香港分析员会议上，我说住房价格会回到2009年初的水平，也只是对住房价格走向大趋势的一个判断——会下跌。但谁又能准确预测市场的价格呢？谁也没有这个本事。）许多媒体与网友问我的意见，本不想批评小潘，结果他又来了篇补充，还链接在微博上，炒得挺热乎。我怕许多民众上当，（批注：我坚信真正的智慧在民众中，不会在专家头脑中。）只好也回应一下小潘的忽悠。
我也认为房价三、四季度会下跌，早就在国十条之后多次呼吁适度调整了。（批注：您与我的分析是一致的。唯一的区别在于我列出了几点原因，这些因素会在一年之内发挥作用，使住房价格下跌，是半年或一年的区别。）其实房价已出现了下降，
一是在CPI和PDI高涨中不升就是降了。
二是开盘价大大降低，但在指数统计中却无法体现，这个降价被忽略了。（批注：这条很有道理，是目前房价统计体系中的一个重要缺陷。正因为这一缺陷，使房价上升和下跌时都统计不出来。希望统计部门早日改进。）
三是房价全国差别巨大，区域性供求关系和经济增长差别巨大，出现了有升有降的分化，因此指数统计上也会出现正负差之和归零的问题。于是已经出现的下降被增长掩盖了。四是局部地区的销售回升正是来自于房价下降产生的影响，这些部分城市的回升不是房价上升的前兆而是降价的效果。
但影响房价的原因和理由却不同于小潘的看法，（批注：结论与我分析的完全相同，您的文章是我博客很好的注释和补充。）小潘也许并没有找到真正的原因。
一、保障性住房的大量推出并不影响商品房价格，（批注：政府的政策要保证供地面积超过50%、开工面积不低于50%的保障房，如果说这样大量的保障房不会对商品房市场产生影响，这个结论太武断了。）
但信贷政策会影响房价（批注：这条我同意，信贷政策对房价的影响是立竿见影的，如果今天首付款提高两成，利息提高2%，明天房价立刻就会跌，但同时也会使买不起房的人更买不起房。）。保障房与商品房根本就不是同一个消费层次，并且更多的保障房是以租赁为主，李副总理的讲话中甚至没有经济适用住房，说明政府已将保障购买住房资产的做法（也许一直是一种错误的做法）变成了保障租用为主的做法，（批注：可以看出您认真学习了李副总理的讲话，但我看到现实中还有许多经济适用房，并不是以租用为主的保障房。）而这部分家庭本来也是买不起商品房的。
但中国与世界各国一样，没有一个国家的住房消费不是依赖于信贷的支持而能发展形成的。许多国家都有专门的个人住房消费信贷政策，这个政策不由央行管辖而独立运行，重要的在于信贷才能解决未来的收入流变成今天的消费，并获得早期锁定价格的增值收益。因此各国的住房消费信贷政策都成为市场的判断信号标志。对住房消费产生决定性的作用，也成为影响住房价格的首要因素。
不管有多少刚性或非刚性需求，没有了住房消费信贷都无法变成实际的消费行为，信贷的门槛、信贷的利率高低、信贷的杠杆倍数关系等都影响着消费的能力与决策，也影响着消费的价格，就像货币政策中的利率决定着资金价格一样。
2007年9月之后的房地产市场下滑正来自于这种消费信贷的调整，多次的加息和二套房贷的政策让中国的住房消费出现了一次巨大的危机，并让整个中国的经济出现了巨大的滑坡，也决定着市场住房的价格。而2008—2009年初的减息与套二房贷的调整则让市场恢复并价格上涨。而此次国十条信贷政策的调整必然再次影响价格与消费。（批注：您讲了这么多，都是说明信贷政策对房价的重要影响，与我的观点并不矛盾。）
好在此次的首套房贷利率并没有提高，因此在部分改善性消费需求被抑制之下，仍保持着首套消费的低成就优势，因此也决定着此次价格的下滑就不会出现2008—2009年初的现象。
二、“三个办法和一个指引”与“预售收入监管”是一个问题。小潘将其分为两个问题来谈，其实都是指开发商的资金流受控。（批注：“两个问题”还是“一个问题”并不重要，一个是银监会的文件，一个是住建部的文件，我把它们分成两个部分来讨论，两个文件起的作用是一样的：让房地产企业和整个行业的现金流吃紧。）确实这会影响一些小的地产公司的现金周转与多个项目中的拆东墙补西墙，会让那些三个盖子扣五个锅的开发商面临周转问题，但不会影响正常经营的企业现金周转，反而降低了开发商的资金成本与利息支出。
2008年开发企业现金流的负数不仅是报表中的负债率，也是银行存款中的短缺，而今天报表中的负债率中却有大量的是销售回款，虽然计入了负债中，企业账面上的现金是充足的。7月份到位资金量和完成投资额之间有一万四千多亿的余额，而2008年则只有几千亿，两者之间的差距巨大。今年的货币供给总量更比2008年翻了番的增长。销售也比2008年增长了25%以上。虽然总的开复工量增加了，但现金流紧张时可以放慢开发进度而减少资金流的支出，因此至少在相当一段时间内不会出现断裂的危险。（批注：这一整段是我们讨论的重点，我们都认为企业资金链要出问题时，会迫于资金的压力而降价。为了说明此问题，我们专门分析了21家上市房地产公司的负债状况（上市公司的资金状况一般会比非上市公司好），但得到的结论十分令人吃惊，为了避免不必要的麻烦，把公司名称略去（尽管公开的财务报表里都有）：最有实力的上市房地产公司A去年净资产负债率为-1%，今年上半年为47%；今年排名第一、二的公司B，去年是-2%，今年上半年是45%；更让人惊讶的是C公司，去年是136%，今年上半年是203%。其它的我不一一列举了，这21家上市房地产公司的总借贷高达4000亿元。文后我附上详细图表，供参考！）
尤其是今年与2008年的国内外环境不同，至少外部环境有极大的改善，内部增长仍保持了较高的速度。2008年的预期让多数人不敢消费，而今年却在扩大消费。适度的降低价格之后，销售就出现了回暖，可以用降低价格的办法刺激消费而回收资金。而2008年则降了价也未出现销售的回暖情况，可见这个非房地产市场环境的变化已不可同日而语了。
把降价的预期寄托于开发商的现金流断裂并不现实，这也不是重要的因素。（批注：您能列举出还有比开发商现金流断裂更紧迫的能使开发商降价的原因吗？）因过去价格的增长中让降价仍给开发商保留了利润空间，因此我不断呼吁开发商适度的降低价格，以保持市场的稳定。
从挤开发商现金流的角度出发实现房屋价格下降的目标等于是“干塘取鱼”的做法，必然会严重的影响到供给，其结果也必然导致后期因供求关系恶化而产生的报复性反弹，但愿不要出现这种现象。（批注：这的确是个问题，不是什么人在挤，而是市场在挤。这样下去会影响未来的供应量。）
三、关于闲置土地的情况，只表明了政府应依赖于办事的态度，而地方政府与中央政府之间的矛盾或说博弈并没有因此而中断，毕竟地方政府要承担处理闲置土地中的供方责任。（批注：过去几年对清理闲置土地的问题的确是下个文件，表个态度，没有具体的措施，也没有具体的清单。今年有了2800宗闲置土地的名单了，而且计划是九月底完成清理。这就不能简单理解成又一次“狼来了”，总会有个结果，有个交待，不只是个态度了。）固然这种清理是必要的，但总量并不是影响市场的供给量。当开发商能充分利用闲置土地开发时，也会占用现金流，那么就可能减少对新增土地的需求。结果会是市场的供给总量不变，否则上面提到的现金流问题就不成为问题了。正在于资金总量不变时，投入旧地的开发必然影响新地的购置。
实现今年计划加大的土地供给量，已从销售的削弱和市场的下滑中可以看出流拍量在增加，（批注：我们看到许多城市减少土地供应量，认为原因是流拍或担心流拍。其实最基本的原因是地价、房价都被高估了，说明大家对这个市场担心了。）地价也像房价一样出现了价格分化、有涨有跌，并且很可能全年预计供应的土地总量并不能如愿的被市场吸纳和消化，甚至连保障房用地也许都无法全部利用。
因此闲置土地的清理并不是导致房价波动的因素或直接原因。（批注：您的理由是钱是一定的，开发了闲置土地就不会再购置新地，总的供应量是一定的，所以不会影响房价。但愿您说得对。）
四、供求关系是影响价格的决定因素，这在经济学中是一条铁律，供给的增加无疑会让价格在供求关系平衡中波动。
从去年九月份之后的投资增长看，（批注：以下这两段不就是对我观点的补充说明吗？您提供的数据，上半年开工面积超过30亿平方米，创历史新高；国家统计局的数据上半年房地产投资增长38.1%，也是历史新高，这两个数据互相佐证，说明未来住房市场供应量在加大。）先期指标在一年的生产周期之后会变成市场的供给，今年上半年开复工的增长也充分说明了这一点。因此今年的九月份之后的供给量增长是必然的。这种增长会延续到明年年中之后，从已销售面积占总开复工的比例的下降也说明这种供给的增长。下半年剩余的时间中，供给预计增加50%以上，因此价格会在供给增长中下滑。
但在总的供求关系没有彻底扭转中，这种正常的市场竞争会让价格波动或下降，却不会爆发恶性的下跌。
尤其是中国的地区性不平衡、城市间不平衡与地区经济发展之差导致的人口输出与人口输入的变化，也加剧了这种人口与土地资源之间的不平衡，于是部分城市的土地供给成倍增长，但这部分人口输入的城市土地仍然严重不足的局面并未改变。因此在经济的不平衡发展中就会出现一些城市供过于求、一些城市供求平衡而一些城市仍然供不应求，价格也会在这种不平衡中出现有上有下的变化，一些地区价格下降较大，一些地区维持稳定，一些地区价格仍然保持着上涨的趋势。（批注：我们只是分析全国住房价格的变化，并未分析各个地区和城市。像上海、北京城市中心区域几年都没有土地供应了，怎么可能下跌呢？）
也正是这样一种变化让目前的房价会下降，但不会重回2009年初的水平的原因。（批注：2009年初对开发商来说是心惊肉跳的日子，大家都不愿意回想那段痛苦的日子，接下来大规模救市，给开发商贷款延期，延付出让金，实行十分宽松的信贷政策，才让开发商渡过难关，也使房价、地价暴涨了。今后还会有4万亿吗？还会把到期贷款都延期吗？）从国房景气指数看，2009年初的房价是中国实行房改市场化制度改革之后的最低点，或者说如果降到这个低点必然会出现中国经济的再次探底，这也许并不是政府、市场、社会和所有人愿意看到的现象。
五、根据美、日、港等世界各国的经济周期对房地产周期的影响分析，在所有的房地产周期中都有一个明显的对应关系，即经济高增长中不会也不应出现房地产严重下滑的趋势。
经济周期对房地产周期的影响（批注：不能这样简单地类比和分析，邓小平南巡很伟大，西蒙也很伟大，但“昨天的太阳晒不干今天的衣服”，要面对今天的新问题，提出自己的观点和见解。）
经济增长率 | 房地产发展状况 |
小于4% | 萎缩 |
4%——5% | 停滞、甚至倒退 |
5%——8% | 稳定发展 |
8%——10% | 高速发展 |
10%——15% | 飞速发展 |
* 西蒙·库兹涅茨《各国的经济增长》一书。
从中国自90年代初邓小平南巡讲话之后的房地产市场变化与经济增长率的关系也印证了这样一种对应的关系。
因此在中国经济保持8%以上的高速增长时，房地产市场本就应是稳定和高速增长的周期，调控正是为了保持这种稳定增长，既防止过快过热，又防止大起大落。如果每次大落时都用4万亿投资和大量的货币来刺激经济的增长就难免会出现这种波动。
总之短期之前，房地产市场在国十条的调控作用之下，会放慢投资的增速。增加市场的供给、加大供给的同时，让价格平稳和下降，不会出现暴跌的现象。从前几次的销售量与价格的波动关系看，会在政策的之后作用之下，有反弹与二次下调的可能，但不会在经济高增长中出现持续的下跌或暴跌。
我希望看到在国十条的作用下保持市场的价格平稳下降，并迅速提供560万套的保障和租赁住房。如果今年不能完成保障房建设的任务，那就会让市场和多数民众失望并失去等待的耐心。那么明年的两会就不会仅仅是解决房价的问题了。（批注：您又说狠话了。）
上述意见请大家参考！也许小潘的判断并不正确，请讨论。