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以为政府出调控政策就会打压房价，那是天真，十几年来的房地产行政调控经验摆在那里：不加息，房价只会越调越高。。。 今年4月中旬中央调控房地产的措施出来后,我马上说,这调控措施只会导致房价越调越高, http://xubinism.blog.163.com/blog/static/10586078120103156651441/ 今年6月份,我看到房地产的库存数据,就推测下半年媒体出现”假回暖”的说法 http://xubinism.blog.163.com/blog/static/105860781201051253541799/ 结果，一切，如我所料. 对房地产趋势算无遗策的好处是，我写了《中国房地产大趋势》这本书，出版社的编辑对我的判断很有信心，坏处是，朋友们拿我当房地产投资专家拉，有事没事就来请教，一顿酒都享受不到，却担负如此大的咨询责任，苦也：（ 因为近期房子在各地都开始卖疯了，我广东的朋友跟我说，那边房子卖得跟大白菜似的。但你看财经媒体，所有房地产商都说房价要降——都是闷声大发财啊。。。。。 新华社也不闲着，人民日报近期连发6篇房价不能涨不可涨也不会涨的警告文章，嘴巴调控房地产热潮。 但老大们对此还很迟疑，近期有消息说，领导们要调研一下房地产是不是真回暖。 而银监会明确表示，不会再来新调控措施，维持现有政策不变 但上周我让手底下记者采访一下地产分析师，结果采访的30个地产分析师中，有九成认为，一旦楼市疯狂，中央会再出严厉调控政策！ 但今年四月份的房地产调控政策，被誉为“史上最严厉的调控措施”。半年后，房价再疯涨，调控政策，岂不是“史上最最最严厉的调控措施”？  现在同志们没事就琢磨着，老大又要出调控措施，那么我问一句：调控措施出台后地产走势会如何？行政调控措施出台了无数条了，房价走势如何，大家心里还没谱？还是一天到晚意淫？。。。。 我所接触的同志们，对此，晕了。。。。不知道后面怎么走了。。。 其实，地产趋势在我眼里，明白得就和一碗清水一样： 四季度成交量放大，但价格涨幅不会太大，明年上半年价量齐增，明年下半年搞不好又是一轮暴涨！ 这个逻辑在我的新著《中国房地产大趋势》里面说得很清楚了，但考虑到很多同志由于按揭买房，现在吃盒饭的钱现在都成问题，所以我就慈悲为怀，开贴简单说明一下这个逻辑，给同志们省几个买书的小钱，O(∩_∩)O哈哈~，本来嘛，按揭按揭，就是将你按着，然后让你揭不开锅。。。。  按揭，就是先按住你，然后让你揭不开锅。。。。 地产形势别让那些什么乱七八糟说不清道不明的数据搞混了头，它其实就是供需两个因素的对比。 决定供需的，无非就是人口结构、城镇化和利率。城镇化和生育年龄高峰的人口高，固然决定了房地产刚需旺盛，但吹大地产泡沫的，让房价夸张的，其实就是目前低息。 大家想象一下，如果房地产没有银行按揭信贷这一说，你认为房价会有多高？哪个家庭会一次性拿出一百万买套房呢？ 这个意义上说，个人房贷和住房改革，是近十年来中国经济结构中最大信用扩张根源，这是中国经济长期高速增长的最强大的引擎！无数经济学家有事没事都唠叨刺激内需，殊不知，由于按揭信贷买房方式的城镇居民中普及，房地产已经是中国居民最大的消费！ 所以需求这块，一个是盯城镇化，目前官方数据45%——现在这个也有争议，但再怎么争议，城镇化没有结束，这是大家公认的，中国人群乌压压的跑到城市中居住，这地产需求会膨胀多少？ 一个是盯家庭小型化引发的婚房需求，80后婴儿潮目前也到成人阶段，做爱生孩子需要地方啊，这房子需求。。。 公积金贷款利率不过3.5%——你说这需求旺盛不旺盛？  不买房，就不和你合法上床。。。这个需求可是刚刚的啊。。。。 供给嘛，无非是一级土地市场的供应量，一个就是房地产商的资金和信心 地方财政几乎都靠卖地为生，你怎么可能认为地方上会增多土地供给呢？土地供应有限，那么地产商的反应就是囤积土地，我以前说过了，小产权房合法化，那么中国一线城市房价会跌一半！——但你认为这可能吗？ 至于房地产商的资金和信心，老天！中央调控，恰恰就是约束流向地产商的资金！稍微有常识的人都知道，任何商品的产量增多，都需要厂家增多资本投入的。你让地产商没钱，他如何有力量多盖房子？而最糟糕的是，今天调控，明天加税，地产商有几个对明天有信心？大家都是走一步看一步，盖房子都小心翼翼，这房子能多到哪里去？ 今年一季度房价失控很大的原因，就在于2008年金融危机让地产商对未来完全失去信心，集体不盖房子了，结果今年二季度房子供应量急剧缩水，但需求依旧膨胀，所以后面就杯具了。。。  中央要是再来房地产一次调控，明年这杯具还会再杯具。。。。 今年4月份宏观调控的杯具，会在明年下半年或者后年什么时候上演，但下半年的房子供应量是去年至今年年初地产商信心回暖后多盖出来的，这么多房子四季度和明年上半年供应市场，不至于让市场房价失控，因此即使房价上涨，我估计也是缓缓爬升。。。 但明年下半年或者后年。。。。。中央会出调控措施吗？这个，以后谈。。。但有一点肯定，中央调控措施出台越严厉越密集，明后年同志们越抓狂 | 
发表于 2010-9-20 10:48:00