【解放日报】 陈杰副教授：房价与民生情绪的“拉锯战”

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●房价上涨过快，把未来发展空间透支了，既增加老百姓的痛苦，对房地产市场本身也十分不利，经济风险大。政府可以通过对营业税、物业税的设计等，让房价涨得慢一点，缓慢到位，使收入的涨幅快于房价的涨幅。

　　●按照房价收入比计算，确实可得出85%买不起房这个结论。只不过，它没考虑到中国父母的原始积累、四口人买房代际转移的问题。这不单纯是房地产问题，而是与中国社会结构的复杂情况有关。

　　●主持人：本报记者  龚丹韵

　　●嘉  宾：陈  杰（复旦大学住房政策研究

　　中心执行主任）

　　

　　龚丹韵：个人住房转让营业税征免时限将由2年恢复到5年。舆论普遍认为，此举主要是为了打击炒房。此次没有从二套房贷着手，而是从营业税入手，您觉得用意何在？

　　陈杰：目前来看，二套房贷政策也不排除在未来进行调整的可能性。只不过如何定义二套房贷一直有很多争议，按照个人还是家庭来算？改善型住房算不算？这些不仅需要信息联网，还容易引发各方争议，工作难度比较大。

　　而营业税政策是一刀切，容易操作。如果营业税调整效果不佳，未来紧缩二套房贷的政策可能就会实行，甚至第一套房贷的首付比例都有可能调整。

　　龚丹韵：这部分税费最终会转嫁到买房者身上，二手房流转率降低几乎可以预见。但是大家更想知道的是，此次政策对一手房的影响究竟大不大？

　　陈杰：一手房价短期内确会有可能抬高，但长期肯定是抑制的。更关键的是，这是政府放出的一种信号，给投机者增加了不安全感和不确定性，他们会忧心忡忡，紧张后面还会出什么牌。

　　龚丹韵：有人说，决定短期房价的并非市场供求，更不是开发成本，而是企业的资金宽裕程度和开发企业对未来的预期。近几年行业的平均有息负债率很低，在未来很长一段时间内，开发企业都不存在资金问题，也缺乏降价动力。您觉得影响房价的关键因素是什么？

　　陈杰：开发商的行为对房价有影响，但不是决定性的，最多是局部和短期的。我觉得房价的关键因素还是市场预期。比方说，如果很多人认为上海的经济发达程度将比肩纽约、东京或香港，那么就会认定市区房价水平将与香港等城市持平，这样认为的人一定会提前布局，把购买力或投资资金提前预支，于是房价就会很快接近预期价格。也就是说，不少人购房时不会按现在的所谓基本面价值，而是对未来的预期价格进行判断，为此简单用当前收入等基本面来分析房价不是很有用。

　　上海未来能不能像香港一样呢？目前谁也说不准。前段时间，美国经济学家克鲁格曼写文章攻击一些金融学家为什么没有预测到金融危机。有金融学家就反驳道，金融危机是不可预测的，如果能事先知道所谓的基本面价格，市场就不复存在了。当然有人会说炒作房子很不道德。但一旦住房市场化了就很难从根本上避免这种情况，最多尽量缓解。

　　龚丹韵：“一朝买房、半生为奴”、“买房即找死，不买房即等死”等说法甚嚣尘上。您从理性的经济学角度，是怎么看待这种民生焦虑情绪的？

　　陈杰：我非常理解这种心态。但不得不说，这不是中国独有的。从国际上的大城市来看，刚毕业的白领一开始基本都买不起房，一般都要到35岁左右，有了点积累，从小户型到大房型逐步进行梯度改善。买房确实需要时间过渡。

　　中国城市35岁前买房的人比例相当高，是因为很多都“啃老”。国外大城市35岁之前买得起房的人很少，主要是他们不太依靠父母，都是白手起家。即使是东亚文化的日本，年轻人也比较独立，再加上日本基尼系数比较小，父母的支持差不多，同龄人大家基本都买不起，也就没什么怨气。此外中国文化把住房看得太重也是焦虑的原因。

　　龚丹韵：“全国85％的家庭买不起房”这一论断是社科院2010年《经济蓝皮书》中公布的。与之矛盾的是，年初花旗中国发布的一份调查显示，京沪地区的居民住房自有率已经达到49％。两份数据天差地别，究竟怎么评估如今的住房购买力？

　　陈杰：按照房价收入比计算（住房价格与城市居民家庭年收入之比），确实可得出85%买不起房这个结论。只不过，它没考虑到中国父母的原始积累、四口人买房代际转移的问题。

　　现在上海人均居住面积17平方米，建筑面积35平方米，户籍人口80%有自己的房，比十年前好多了。从国际上平均来说也很不错，但大家还是焦虑。主要是因为新生代、刚毕业的人中确实有80%买不起房子，而这部分人对社会舆论影响很大，网上声音很大。“丈母娘推高房价论”等声音，讨论的都是二三十岁这批人的焦虑，他们的焦虑又传染到父母、岳父母及大半社会。尤其是，他们中一部分人自我感觉能力很强，名校毕业，年薪十万十五万，但没有原始积累，还是买不起房结不了婚，跟那些因“啃老”或拆迁补偿而早早买房结婚的同龄人比起来，很有挫折感。这不单纯是房地产问题，而是与中国社会结构的复杂情况有关。

　　龚丹韵：所以很多人都期待政府的调控政策能力挽狂澜。

　　陈杰：不管怎样政府都很难解决让大多数人买房的问题，尤其在大城市。因为经济不断发展，每平方米土地价值增加，这些土地不用于生产而用来居住，等于放弃了未来70年的现金收入，土地的机会成本很高。所以随着经济持续增长，土地价值肯定不断上升。

　　当然，肯定也需要市场调控。房价上涨过快，把未来发展空间透支了，既增加老百姓的痛苦，对房地产市场本身也十分不利，经济风险大。政府可以通过对营业税、物业税的设计等，让房价涨得慢一点，缓慢到位，使收入的涨幅快于房价的涨幅，那么白领们到35岁后基本能有购买力了。

　　而在35岁之前，租房市场可以做很多工作。目前租房市场太落后，很多人被迫买房，是房价过快上涨的一个重要原因。如果规范私人租房市场，甚至政府出面组织公共租赁房，那么大家肯定更加放心租房。这样也能化解不少房价压力。

　　龚丹韵：您对年轻人“吃糠也要买房”的策略怎么看？

　　陈杰：这是一种投资行为，还是要靠自己独立决策。但我不主张年轻人勉强买房，容易陷入“住房所有权陷阱”。香港人说：如果你买房，那么老板可以把你当狗一样使用，因为你不敢跳槽。国外经验研究发现，住房自有率太高，会降低劳动力工资。比如你在上海买房就不敢跳槽去深圳，说不定那儿有更好的机会。年轻人还是要以职业发展为前提。如果未来的职业发展、生活质量都顾不上，把房子看得太重，那不是最优的策略。

 

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